Comme vous le savez très probablement, si vous souhaitez vendre un logement, que celui-ci soit votre résidence principale ou non, vous êtes dans l'obligation légale depuis le 1er Juillet 2021 de fournir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) établi par un professionnel indépendant.
Ce DPE permet donc d'assigner une classe énergétique à votre logement de A à G, et qui est un indicateur de la performance énergétique de votre logement, en d’autres termes de son efficacité à chauffer et à retenir la chaleur.
Chez Axe Énergies, spécialiste en génie climatique depuis plus de 30 ans en Alsace, nous intervenons souvent sur des chantiers de rénovation énergétique en vue de la revente du logement, notamment parce que l’installation d’une pompe à chaleur améliore la note d’un DPE et donc la valeur de votre bien.
Ainsi, c’est tout naturellement que nous avons décidé d’écrire cet article qui traite du DPE mais surtout de son impact sur la valeur de votre bien à la vente.
Le DPE a-t-il un impact sur le prix d’un logement ?
Sans surprise oui. Jusqu’à -23% selon le type de bien et la région.
Et c’est une tendance qui a été relevée notamment par PriceHubble en tant qu’observatoire des prix de l’immobilier, et qui est étudiée (et confirmée) chaque année par les notaires de France. L’avantage de se baser sur les études menées par les chambres du notariat, c’est que les données sont issues des transactions immobilières effectivement réalisées. Ce ne sont donc pas des écarts de prix calculés sur des annonces de vente, mais bien sur les biens réellement vendus.
Dans la dernière édition de cette étude sur “la valeur verte” publiée en Décembre 2024 au sujet des transactions immobilières de 2023, de nombreuses tendances se confirment notamment depuis la révision du DPE 2021 et avec l’entrée en vigueur progressive d’interdiction à la location des biens étiquetés E, F, et G d’ici à 2034. Voici un court résumé de ce qu’il faut retenir de cette étude :
Évolution des parts des logements selon l’étiquette énergétique
Une hausse significative des ventes de logements avec les étiquettes F et G a été observée. Cela signifie que de plus en plus de propriétaires préfèrent se séparer de logements “inappropriés” plutôt que de les rénover.
Impact sur les prix des logements
Les logements avec des étiquettes énergétiques inférieures (F et G) subissent une décote importante par rapport à ceux de classe D, avec des variations notables selon les régions et selon les types de biens. En 2023, cette décote est devenue plus prononcée comparativement aux années précédentes.
Au niveau national on note concernant les appartements anciens :
- Les appartements classés F et G se vendent 3 % moins cher que ceux de classe D.
- Les appartements classés A et B sont vendus en moyenne 1 % plus cher que ceux de classe D ;
Concernant la région Grand-Est où Axe Énergies opère, pour les appartements anciens :
- Les appartements de classes A et B sont vendus en moyenne 16% plus cher que ceux de classe D ;
- Les appartements de classe C sont vendus en moyenne 6% plus cher que la classe D ;
- Ceux de classe E sont vendus -7% moins cher que la classe D ;
- Les appartements de classes F et G présentent une décote significative, vendus -15% moins cher que ceux de classe D.
Au niveau national toujours mais pour les maisons anciennes :
- Les maisons de classes A et B affichent une plus-value moyenne de 6% par rapport à une maison similaire de classe D et sont vendues en France métropolitaine 1,7 fois plus cher que celles de classes F-G
Toujours pour la région Grand-Est, concernant les maisons anciennes :
- Les maisons de classes A et B se sont vendues 14% plus chère que celles de classe D ;
- Les maisons de classe C sont vendues en moyenne 9% plus chère que la classe D ;
- Les maisons de classe E se vendent -9% moins chère ;
- Les maisons de classes F et G sont vendues -23% moins chère que celles de classe D.
Bien évidemment, l’étude a des limitations techniques. Il est difficile de trouver des biens à comparer qui soient exactement de la même taille, du même âge, dans les mêmes localisations. Mais cette étude reste quand même particulièrement intéressante et précise.
Et c’est d’ailleurs compréhensible qu’un acheteur qui devrait prévoir de lourds travaux de rénovation pour rendre un logement plus confortable et performant énergétiquement négocie à la baisse le prix d’un bien immobilier.
Comment réduire l’impact du DPE sur le prix d’un bien immobilier ?
Si vous souhaitez améliorer votre DPE avant de vendre votre bien, il est donc nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il faut cependant faire quelques calculs de votre côté et demander des devis.
L’objectif étant de vous assurer que le coût des travaux ne dépasse pas l’augmentation de la valorisation du bien.
Prenons un exemple.
- Valeur d’une maison : 400 000€
- Classement DPE actuel : F
- Décote en Alsace : -23%
- Manque à gagner : 92 000€
Si vous investissez 10 000€ de travaux et parvenez à passer en classe D, vous réalisez alors un gain additionnel de 82 000€.
Vous pouvez aussi vous renseigner sur les différentes aides telles que MaPrimeRénov’ qui permettent de financer une partie de ces travaux de rénovation énergétique dont l’installation d’une pompe à chaleur à Strasbourg et partout en France.
Le gouvernement propose un outil officiel et gratuit pour estimer la plus-value immobilière générée par une rénovation énergétique. Vous pouvez l'utiliser directement ci-dessous :
En conclusion
Une mauvaise note de DPE impacte négativement la valorisation d’un bien immobilier. Cette variation de prix peut aller jusqu’à -23% dans le cadre d’une maison classée passoire thermique (F ou G) en Alsace. Bien évidemment ces chiffres varient selon le type de biens (maison ou appartement), la localisation, le milieu (rural, ville, grande ville), et d’autres paramètres. Mais les tendances de décote des biens avec des classes énergétiques de E, F, ou G se confirment depuis maintenant 5 ans.
Notons toutefois qu’il n’y a aucune obligation d’améliorer votre DPE avant de vendre votre bien peu importe sa classe énergétique. Néanmoins, la réalisation de certains travaux pourrait améliorer à la fois votre classe énergétique et donc augmenter la valeur du bien en question. C’est un calcul à faire de votre côté ou parfois avec l’aide des agents immobiliers.
Si jamais vous vous projetez dans une rénovation énergétique qui pourrait inclure l’installation de pompes à chaleur, nous serons ravis de vous accompagner du dimensionnement à l’installation voire même à l’obtention des aides puisque nous sommes aussi certifiés RGE et mandataire.
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